地方版 國五條細則落地50天 開發商分化加劇
從3月底到現在，北京、上海、廣東等地的地方版"國五條"實施細則已經落地50天，但不同區域市場"國五條"的實施效果迥異。
在廈門，房屋銷售依舊是量價齊升，開發商急切地在土地市場高價買地補血；在杭州，成交量開始下跌，也有樓盤開始降價銷售。在北京和上海等一線城市，雖然剛需樓盤成交依然活躍，但是中高端和改善性住宅市場的營銷卻是如履薄冰，開發商小幅上調售價，都有可能讓成交出現"滑鐵盧"。
市場的成交熱度差異，令本來就已經差異明顯的房地產行業陣營，面臨進一步的洗牌。本期，《每日經濟新聞》記者調查瞭北京、上海、廣州、杭州等地的幾個樓盤，試圖展示各地"國五條"細則下開發商兩極分化的不同表現。
杭州樓市"退燒"中國鐵建一樓盤率先降價
"國五條"出臺前後，在簽約量方面，杭州樓市呈現出明顯反差的市場現象。
杭州市統計局最新公佈的數據顯示，商品房銷售增幅回落明顯。今年1~4月，全市新建商品房銷售面積357.38萬平方米，增幅較1~3月回落9.6個百分點。其中住宅銷售面積310.05萬平方米，增幅較1~3月回落13.6個百分點。在這樣的背景下，中國鐵建旗下的杭州國際城率先大幅降價，成為杭州市場上率先降價的樓盤之一。
二手房成交增速回落
杭州統計局日前公佈的數據顯示，1~4月，杭州全市新建商品房銷售面積357.38萬平方米，同比增長59.3%，增幅較1~3月回落9.6個百分點，其中住宅銷售面積310.05萬平方米，增長62.2%，增幅較1~3月回落13.6個百分點。
若從單月的簽約數據看，亦同樣可見樓市已出現回落態勢。根據杭州透明售房市場研究院統計，杭州主城區新建商品房1至4月簽約數據分別為，4677套、1924套 (春節假期因素)、4755套、4443套。
二手房方面呈現出的回落態勢則更為明顯。來自上述統計部門數據顯示，1~4月市區二手房成交19778套，同比增長187.1%；銷售面積181.04萬平方米，增長191.5%，增幅較1~3月分別回落165.4和150.3個百分點。
杭州透明售房市場研究院統計，4月杭州主城區二手房簽約2394套，為3月8627套的27.75%，降幅72.25%；而在3月，共簽約8627套，簽約面積為72.28萬平方米，為2013年2月份1067套的8倍。
為控制過快上漲的房價，打擊投資性購房需求，將房價控制在合理的范圍之內，今年2月20日，國務院出臺國五條，其中最受關註的便是 "對出售自有住房按規定應征收20%個人所得稅"。4月底，杭州出地方版細則出臺，但未對稅收辦法進行具體說明。
而在此前，杭州新建商品房銷售明顯攀升。數據顯示，一季度新建商品房銷售面積242.46萬平方米，增幅由去年同期的-22.2%上升至增長68.9%。其中住宅銷售面積208.59萬平方米，由去年同期的-25.4%上升至增長75.8%。
杭州房地產業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，雖然國五條在具體內容上對樓市的影響有限，但受房地產政策不確定因素的影響，包括國五條中所提及的20%稅收以及房產稅開征傳聞等，賣傢擔心加重個稅征收，買傢害怕增加購房成本，買賣雙方寄望於細則出臺前完成交易，造成瞭商品房尤其是二手房銷量的爆發式增長。
對於杭州樓市近期出現的 "退燒"現象，上述人士認為，隨著調控政策已落地實施，開發商和購房者心態漸漸平穩，未來商品房銷售的火爆情況預計將不會持續。
杭州首現降價樓盤
值得關註的是，在成交增速放緩的大背景下，進入5月份，少數樓盤甚至出現瞭大降價。
據 《今日早報》此前報道消息稱，毗鄰浙大城市學院，地理位置不錯的央企中國鐵建旗彰化貸款代辦公司信貸年息下的國際城項目價格一向堅挺，但在4月底突然降價，平均降幅高達4000元/平方米，令不少市場人士大跌眼鏡，也讓一直認為不會降價的前期業主始料未及。
該報道進一步稱，國際城最近新開3號樓房源，起價16800元/平方米，均價不到20000元/平方米。而此前，鐵建國際城起價20900元/平方米。據公開信息披露，中國鐵建國際城在2011年9月10日首推的價格為23000元/平方米，然而一年之後，在今年4月25日，中國鐵建國際城卻意外地以起價16800元/平方米、整體均價20000多元/平方米的價格推出其3號樓。
對此，中國鐵建位於浙江省的項目運營公司中國鐵建房地產集團浙江京城投資有限公司營銷部向《每日經濟新聞》解釋稱，該樓盤按照一房一價的方式進行銷售，不存在降價的說法。同時，相對於此前的房源，新推房源在戶型、景觀等都不如前批的房源，存在不同的定價體系。
實際上，中國鐵建國際城營銷負責人葉明此前向媒體稱，如果考慮到房源差別，實際降幅沒有4000元/平方米那麼大，同時他表示，降價行動實在是迫不得已，因為銷售壓力很大，今年集團下達的銷售任務很重，要完成任務必須動價格。
杭州透明售房網顯示，截至昨日(5月20日)16時，國際城從2011年9月至今已開盤三次，但938套房源中還有678套處於可售狀態，尤其是今年推出的440套房源，還有326套房源可售。
不過，較低的定價換來瞭銷售量的改善。杭州透明售房網最新的周成交數據顯示，5月6日至12日，杭州主城區新建商品房簽約556套，簽約總面積為5.45萬平方米，其中國際城銷售41套，為主城區的銷售冠軍。
在國際城價格變動的同時，杭州市區新建商品房簽約均價卻明顯上漲。據杭州透明售房網所監測的數據顯示，4月份，杭州市區(含蕭山、餘杭)新建商品房簽約均價為18369元/平方米，相比2013年3月的17104元/平方米，環比上漲7.4%，其中主城區新建商品房簽約均價為22788元/平方米，相比2013年3月的20728元/平方米，環比上漲9.9%。
需要指出的是，相對於樓市去化速度的放緩，樓市的庫存量開始呈雲林縣信貸優惠增長態勢。杭州市房管局旗下的市場交易動態系統透明售房網數據顯示，截至昨日(5月20日)16時，杭州主城區的可售房源已高達46932套。
《每日經濟新聞》記者獲悉，從2010年進駐杭州以來，中國鐵建已經佈局三個項目，2012年末不到一個月時間，中國鐵建連續斥資4.59億元和8.5億元，分別競得九堡普福地塊和蕭山地塊，而國際城正是其佈局杭州的首個項目，其首發壓力不言而喻。
同時，值得註意的是，在"國五條"之後，就浙江省全省而言，開發商進一步投資意願已有所降低。浙江省統計部門分析稱，由於房地產市場的持續調控，市場前景不明朗及經濟形勢的不樂觀，開發商保持較謹慎的拿地態度，地塊高溢價出讓的現象大幅減少。今年一季度，土地購置面積，土地成交價款及新開工面積繼續保持負增長的趨勢，分別下降8.5%、43%和11.8%。
南京樓市量價齊漲 大戶型項目銷售火爆
南京地方版"國五條"細則出臺後，並未像諸多購房者所期待那樣，出現量價齊跌的現象，南京樓市反而量價齊上漲。即使是招商雍華府、雅居樂藏龍禦景這樣的大戶型樓盤銷售也很火爆。
一些業內人士認為，"國五條"南京地方版對樓市調控的作用並不如想象中那麼大。
大型項目獲熱銷
進入4月份以來，南京有兩傢樓盤吸引瞭媒體和購房者的關註，分別是招商地產南京雍華府和雅居樂藏龍禦景。
據 《每日經濟新聞》記者瞭解，招商地產南京雍華府地塊屬於G54地塊，在2010年12月24日，招商地產經過33輪的競價，最終以18.6億元競得該地塊，樓面價達到12789元/平方米。
根據招商地產2012年年報顯示，這一項目的計容積率面積僅為14.54萬平方米，但預計總投資卻高達31.5億元。這意味著每平方米的計劃投入成本將達到2.17萬元，如果加上稅收支付，該樓盤成本在2.2萬元/平方米以上。而該樓盤在開盤當天打出的均價是26800元/平方米，由於該樓盤是精裝修樓盤，所以有業內人士分析稱，按照招商地產所說的每平方米3000元以上的裝修標準，開發商將很難有盈利的空間。
此外，該項目周圍樓盤價格都在22000元/平方米左右，雍華府26800元/平方米的價格對於購房者來說確實較高，然而出人意料的是，在該樓盤開盤當天，銷售十分火爆，當天推出的樓盤就賣掉一半以上。對於銷售火爆的原因，有業內人士對 《每日經濟新聞》記者分析說，"國五條細則出臺之後，致使不少剛需購房者提前入市，將南京市場的剛需房源都搶購一空，而類似於雍華府這樣的改善性戶型也受到瞭購房者的歡迎，雖然價格比較高，但國五條細則出臺對其銷售也起到瞭一定的刺激作用。"
除瞭招商雍華府之外，雅居樂藏龍禦景日前對外稱售價為"11800元/平方米起"，這一信息讓不少南京購房者感到吃驚。對此，該樓盤售樓部工作人員解釋稱，"藏龍禦景將推出17號樓的一批房源約40多套，戶型為133、139與182平方米，均為毛坯房，11800元/平方米起售。"
但是據《每日經濟新聞》記者瞭解，11800元/平方米的特價房隻有三套，大部分房源的價格在12000元~13000元/平方米左右，開發商推出的特價房源都是毛坯房，之前的精裝修價格每平方米18000元，如果按照精裝修標準3500元~5500元計算，其實開發商降價幅度並不大。
然而即使如此，在5月13日開盤當晚，雅居樂藏龍禦景原本打算隻推出17幢40套毛坯房源，由於認購人數的不斷增加，藏龍禦景又臨時拿出16號樓，將16、17號樓的117套毛坯房源一同推出。其中，17號樓主力戶型面積為129、135、177平方米，約11800元/平方米起售，均價在13000元/平方米左右。16號樓主推的是133、139、182平方米戶型，該棟房源均價在13000元~14000元/平方米。
開盤僅一個小時，就有100多組客戶進入選房區。藏龍禦景銷售表顯示，認購量很快超過瞭60套，幾乎相當於1分鐘賣出1套房，"周圍的普通住宅就已經賣到12000元/平方米，我們花13000元/平方米，就能進入高檔小區，這個買瞭就值，雖然對比精裝修的價格並未降多少。"一位購買瞭房源的朱先生對《每日經濟新聞》記者說。
調控抑制作用有限
除瞭上述兩個樓盤在國五條細則出臺後熱銷外，南京其他樓盤也取得瞭不錯的銷售嘉義哪裡可以借錢信貸年息成績。
統計數據顯示，截至4月30日，4月份南京樓市新房認購量達到8422套，成交8028套。與3月份認購9685套、成交8447套相比，4月份的樓市雖然有所下滑，但與去年同期南京樓市新房認購6125套、成交5517套的數據相比，增長瞭37.5%和45.5%。
其中，位於南京江北板塊的三傢老盤，天潤城、旭日上城和威尼斯水城的銷售套數都達到400套以上。其中，在4月29日當天威尼斯水城推出瞭11街區5、7、9號樓，共約600套房源，面積為85~135平方米，開盤均價9600元~9700元/平方米，當天上午這批新推房源共賣出100多套。
橋北板塊的另外兩個樓盤天潤城、旭日愛上城也在4月一同推出瞭新房源。其中，天潤城加推瞭16街區7、19號樓，共216套，面積為75~105平方米，均價9500元/平方米，當天賣出約100套；旭日愛上城推出150套房，均價為9900元/平方米，也賣出100套左右。
值得註意的是，在4月份最吸引眼球的莫過於位於南京河西的萊蒙水榭春天，4月29日該樓盤首次開盤，對外推出2、8、9號樓共299套精裝房源，面積在88~143平方米，其中精裝標準為4000元/平方米。開盤當天有最高3.5個點的優惠，折後均價高達26000元/平方米。
而在價格方面，漲價依然是目前南京樓市的主流，其中南京本地一傢房地產網站對南京樓市八大板塊的主力樓盤價格監控顯示，4月南京房價上漲瞭0.49%，這也是南京樓市連續11個月上漲。
"3月份南京樓市在國五條細則刺激之下取得瞭很好的銷售成績，但是在3月底國五條細則落地之後，南京樓市並未在銷售量方面下滑多少，相反南京樓市的價格還在不斷上漲。"江蘇房地產協會一位負責人對《每日經濟新聞》記者說，"這也說明國五條細則對樓市調控並未達到預期目標。換一個說法就是，國五條細則對南京市場影響不大，並未對樓市的價格和成交量起到抑制作用。"
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-21/08282199553.shtml
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