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這一天，融創葛洲壩聯合體同時拍下亦莊河西區西側總建面達33 萬平米地塊，樓面地價達3 萬元/ 平米，引起一片驚呼。資料圖
亦莊臺湖本系同根生2013 年上半年，名不見經傳的臺湖突然躥紅。
事實上，這兩個同屬東南片區的土地市場同期火爆並非偶然。北京規委官方網上公示，《亦莊新城規劃(2005 年-2020 年)》公佈"規劃亦莊新城范圍內包括大興和通州兩個行政區和北京經濟技術開發區，突破行政區劃限制，建立統一的規劃實施平臺是實現新城持續協調發展的重要保障"。亦莊新城是北京第一個跨區規劃的城市板塊，強調亦莊和通州的連帶關系，明確提出"加強新城與東部發展帶各新城以及大興新城的交通聯系，加快黃亦路、大容量公交(BRT)、東部發展帶聯絡線和市郊鐵路S6 線的建設。建立三個重點新城之間的復合型交通走廊，促進三個重點新城形成一個有機整體，形成東部發展帶反磁力系統"。
孫宏斌磨刀霍霍時間過去接近1年，楓丹壹號(該項目由B1地塊和B2 地塊組成)工地遲遲沒有開工，售樓處也沒有開建，甚至絲毫沒有開盤跡象。在這1 年裡，楓丹壹號僅僅是通過網絡做瞭項目情況說明，姑且可以說是低調首購優惠房貸信貸年息亮相。沒有售樓處，楓丹壹號把臨時接待中心安置在亦莊創意生活廣場一層展廳。本刊記者在楓丹壹號售樓處現場瞭解到，該項目8月24 日開始接待免費辦卡，隻需要提供相關資料即可參加後期搖號的優惠活動。開盤日期預計將在10月中下旬，但具體日期並未確定。通常來講，樓盤在開盤前三個月會有密集的廣告推廣，特別是戶外宣傳。但本刊記者並未在楓丹壹號周邊看到該項目的道路指導牌，更沒有看到烘托現場氣氛的道旗。楓丹壹號有點怪！更奇怪的是，該項目的主人居然是快銷之王融創中國和保利地產。2012 年9 月29 日，兩傢開發商以30.8 億總價拿下該地塊，總建築面積約31 萬平方米，除去公租房面積，楓丹壹號兩塊地的樓面價分別為14382元/ 平米和15043 元/ 平米。楓丹壹號的樓面價並不高。兩年前，中信地產在馬路對面的南端拿下中信新城地塊，樓面價約為1.4 萬元/ 平米。近三年時間裡，同區域相鄰的楓丹壹號樓面價僅僅上漲瞭約1000 元/ 平方米，但是中信新城的銷售單價卻幾乎翻倍。這就意味著楓丹壹號入市幾乎沒有任何銷售風險。
B1、B2、B3、B4地塊均相鄰，形成孫宏斌兵團。已售的另外三塊地均為中信地產斬獲，形成中信兵團。目前，該區域中僅剩4幅地塊沒有出讓，其中B5地塊被孫宏斌兵團團團包圍。
在孫宏斌拿下B3、B4 地塊後，中信地產立即封盤中信新城，改推A1 地塊別墅產品中信府·譽墅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)。本刊記者瞭解到，中信府·譽墅銷售人員對客戶表示，該項目將於今年9月份入市。從規劃指標分析，中信府·譽墅應該是該區域在售樓盤的價格標桿。這也意味著，中信府·譽墅先行一步，對客戶進行價格摸底。中信府·譽墅的定價將直接影響孫宏斌組團的定價體系。
2013 年4 月10 日，泰禾以1.18 萬元/ 平米樓面地價拿下容積率1.5 臺湖鎮地塊；4 月12 日，萬科首開聯合體以約9722 元/ 平米樓面地價競得容積率2.0的相鄰地塊； 5 月20 日，泰禾再次下手，以樓面價約8520 元/ 平米，搶得配建公租房總建面13 萬餘平米居住用地；隨後，北京世紀鴻以超過1.3 萬元/ 平米樓面地價擠進臺湖鎮，繼而名不見經傳的北京世紀泰豐國際會展中心有限公司亦吞下近20 萬平米臺湖地塊。8 月14 日，萬科二次發力，拿下樓面地價9810 元/平米的高容積率商業用地。
觀望戰線似乎也在悄悄松動。楓丹壹號目前要求客戶進行登記辦卡，10 月上旬將開始收取誠意金。表面上，亦莊樓盤銷售沒有大動作，但一旦開打，眾巨頭近距離貼身肉搏的場面難免。
本刊記者在中信兵團的另外一個項目中信府·譽墅遇到同樣怪事。中信府·譽墅稱將在10 月開盤。本刊記者在其售樓處瞭解到，中信府·譽墅和中信新城共用一2016房貸利率最低的銀行二胎年息個售樓處，僅在東南角占據小小展位。沙盤及戶型圖雖已齊備，銷售人員的接待熱情卻並不高，寥寥幾句即自行離開。
亦莊無大戰，萬科已開打天朗數據顯示，截至8月30日，中信新城僅當期存量仍有1.25 萬平米。8月31 日，本刊記者在中信新城售樓處觀察到，諾大的售樓處空空蕩蕩，隻有兩名銷售員值班。銷售人員告訴本刊記者，中信新城已經售罄封盤，無房可賣，並反常規主動推薦其北側的競爭楓丹壹號。
亦莊規劃文件中關於城鎮發展策略，指出"亦莊鎮、馬駒橋鎮和臺湖鎮次渠地區為全部納入新城型，瀛海鎮、永樂店鎮和於傢務回族自治鄉為部分納入新城型，長子營鎮和青雲店鎮為新城周邊型，采育鎮為相對獨立型的重點鎮(亦莊鎮、馬駒橋鎮、臺湖鎮次渠部分的發展納入新城一並考慮)"。
8 月中旬，與河西區西側組團相鄰的亦莊新城核心區國銳·金嵿 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)開盤，一期售價3.1 萬元/ 平米，開盤即遭瘋搶。北京房地產交易管理網數據顯示，國銳·金嵿8 月首次開盤，當月成交237 套，成交均價3.02 萬元/ 平米，成交量達75%。
緊挨亦莊·金茂悅的北京城建·海梓府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目，8 月上旬就在網媒媒體發佈消息稱，該項目將在10月上旬開盤。截至9月初，北京城建·海梓府地塊現場僅豎起圍擋，並無動工跡象。本刊記者在其工地現場瞭解到，該樓盤目前既沒有售樓處，也沒有臨時接待中心，暫不接待來訪客戶。北京城建·海梓府公開宣佈的10 月開盤信息讓人將信將疑。與北京其他區域市場的開發商爭相上市搶占客戶相反，亦莊新城各大房企紛紛以退為進。一位在亦莊操盤多年的資深營銷經理告訴本刊記者，一方面，亦莊地價跳著往上跑，房企對樓盤定價上舉棋不定；另一方面，該區域客戶購買力已經被消化掉大半，至今仍有多個在售樓盤銷售乏力。在亦莊新城進入"3萬元時代"後，市場還需要繼續培養增量客戶，客戶的觀望情緒傳遞到開發商那裡，也讓開發商謹慎開盤。
既然楓丹壹號沒有入市銷售風險，孫宏斌為何按兵不動？事實上，孫宏斌雖然在楓丹壹號的銷售上不作為，但是在河西區西側組團的拿地上卻極為活躍。8 月14 日，融創中國和中國葛洲壩集團競得該區域兩幅地塊(以下簡稱B3地塊、B4地塊)。
但是，並不是所有開發商都在觀望。今年3 月初，金域東郡全面啟動推廣，售樓處和臨建樣板間已全部落成。8 月31 日，金域東郡開始實名制排卡。為瞭提高蓄客質量，萬科要求，客戶除瞭提供相關證件資料外，還需要50 萬元的存款證明。
自從上半年泰禾集團率先在亦莊新城高價拍到臺湖地塊，萬科首開聯合體、北京世紀鴻、北京世紀泰豐、融創葛州壩聯合體等多傢房企紛紛在亦莊新城跑馬圈地，亦莊新城地王頻出，其土地市場彌漫著被烤焦的糊味。
據本刊記者瞭解，2010 年起，遠洋天著 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索) 、金融街·金色漫香林、林肯公園、富力·盛悅居、首開·國風美侖 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)已在此區域廝殺多年。別墅樓盤遠洋天著2011年9月開盤成交價格約為3萬-3.5萬元/ 平米，北京房地產交易管理網數據顯示，2013 年8 月，其成交均價為3.76萬元/ 平米，漲幅不大，且目前仍有6.04 萬平米存量。而中信新城2013 年8 月簽約均價僅為2.59 萬元/ 平米；已經頗具規模的亦莊地鐵上蓋項目林肯公園8月簽約均價達3.07 萬元/ 平米；而馬駒橋板塊的首開·國風美侖8月成交均價僅為1.67萬元/ 平米。臺湖鎮在售項目東亞·臺湖印象2011 年取得地塊時樓面地價尚不足5000元/ 平米，而目前仍以商住兩用小戶型"68 萬元/ 套起"吸引市場關註。
亦莊河西區西側組團已經演變成兩大巨頭捉對廝殺的戰局。兩條戰線也在悄無聲息中形成。第一條戰錢是拿地戰線，孫宏斌兵團和中信兵團將在A2、A3、A4 和B5地塊上展開激烈爭奪。對於孫宏斌而言，B5 地塊志在必得，A2地塊放手一搏。
本刊記者掌握的亦莊新城規劃圖顯示，中信地產的A1地塊在該區域內位置、規劃指標最佳，兩面被濕地公園圍繞，容積率僅為1.0。在孫宏斌兵團和中信兵團之間，還有一塊區域面積最大的別墅用地A2 地塊，約7.71萬平米，容積率同樣僅為1.0。A2地塊這朵名花尚未有主，相鄰的孫宏斌兵團和中信兵團虎視眈眈，勢必都志在必得。
因此，孫宏斌按兵不動的一個可能原因是，出於拿地需要，統籌安排。而另外一個理由，則由第二條戰線銷售戰線決定。
內容來自sina新聞
如果簡單從規劃上看，孫宏斌兵團拿地的容積率均在2.0 以上，別墅產品中信府·譽墅的價格緣何影響到孫宏斌兵團的定價？這個秘密被孫宏斌自己揭破。8 月27 日，孫宏斌在融創中國2013 年上半年業績發佈會上告訴投資者，"扣除限價房後，該地塊樓面地價約2.5 萬-2.6 萬元/ 平米，且項目容積率會降到1.0左右。"經過數據拆分，孫宏斌所拿的亦莊地王已經演變成為一個容積率在1.0左右的低密度、樓面價在2.5 萬-2.6 萬元/ 平方米左右的別墅用地。既然同樣是容積率在1.0 左右的產品，兩者的價格當然具有可比性。
孫宏斌又是如何具體實施內部容積率變更這一方案？以楓丹壹號為例，根據相關規劃指標，楓丹壹號整體容積率2.3，限高45-65 米，沿西涼河局部建築高度可突破80 米。本刊研究發現，孫宏斌的操作手法呈現如下路徑，A1 地塊推出18 層高層住宅5 棟，配建的公租房背負突破80 米容積率的任務，將會被安插進A1 地塊，18層高層住宅和公租房省出來的容積率留給B2 地塊，孫宏斌將在B2 地塊沿西涼河全部擺放別墅產品。通過騰挪容積率，孫宏斌獲得組團內部容積率最佳使用效果。但是，由於A1 地塊要擺放高層住宅和超高層公租房，南側的中信新城又全部是高層建築佈陣，B2地塊別墅產品日照均好性難免要受到損傷。
該售樓處銷售員告訴本刊記者，國銳·金嵿二期住宅開盤價格將達5 萬元/ 平米。以國銳·金嵿的銷售價格作為參照，河西區西側組團的價格上漲空間誘人，後發者受益。對於孫宏斌來言，無論是從拿地還是銷售考慮，按兵不動的同時，早已磨刀霍霍。
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中信地產銷售人員的工作熱情為何不高？一位業內人士告訴本刊記者，中信新城銷售狀況多年來始終不溫不火，這直接導致中信地產後來放棄爭奪一條馬路之隔的楓丹壹號地塊。今年年初，中信地產清退原中信新城銷售顧問公司金網絡置業，對自己公司內部的策劃及銷售人員也進行瞭調整更換。目前，兩個項目的銷售人員軍心不穩，怠慢客戶亦屬正常。另一方面，中信地產不甘心苦守亦莊多年，更不願替別人做嫁衣，等待在這新一輪市場升溫後，提升項目的溢價空間。
中信地產的想法並非個別。距離河西區西側組團不遠處的另外一個區域內的亦莊·金茂悅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)亦處於觀望狀態。7 月下旬，亦莊·金茂悅開始釋放銷售信息，稱預計10 月份開盤。8月31日，現場售樓處開始接待客戶。在對有效客戶進行多輪摸底後，亦莊·金茂悅最終決定將開盤日期推遲到12月。亦莊·金茂悅售樓處及樣板區移植豪宅項目廣渠門金茂府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)規格，本應具有價格上的心理優勢。但是，該樓盤銷售人員再三回避該項目的價格信息，當本刊記者表達擔心其價格高於一條馬路之隔的金第萬科·金域東郡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)時，銷售人員再三承諾其開發商為國企，亦莊·金茂悅不會成為價格標桿。
多傢品牌開發商同時紮堆進駐亦莊新城，土地市場上瞬間火爆，戰火延深到銷售市場，似乎是順理成章的事情。
這就意味著，孫宏斌和他的夥伴們在該區域的11塊項目用地中摘得其中4 塊。
萬科先下手為強，自有其道理。金域東郡雖然與楓丹壹號同屬於河西區，但金域東郡既不臨河，距離亦莊線地鐵站也有約三四公裡距離，地理位置上並無優勢。萬科的想法簡單實用：金域東郡占據亦莊新城西戰場，客戶以剛需和剛改人群為主，主力戶型80-93平米兩居、三居，總價范圍在300萬-400萬元。一位業內人士告訴本刊記者，萬科更東線的臺湖兩宗地塊，樓面價不足萬元，其臺湖項目將打造成為200萬總價為上限的剛需產品，主力客群仍然是剛需客戶。無論是金域東郡，還是更東線的臺湖項目，萬科鐵瞭心要將亦莊新城剛需客戶"吃幹榨盡"。而臺湖戰場的沖鋒號才剛剛吹響，新一輪競爭必將愈演愈烈。
土地拍賣市場大打出手，亦莊新城的開發商們在樓盤銷售上卻幾乎無所作為。土地市場會不會繼續戰事不斷，地價會不會持續走高？開發商究竟是按兵不動還是蓄勢待發？銷售大戰一旦大面積鋪開，誰又會拔得頭籌？本刊記者深入亦莊新城多傢售樓處，密集采訪多位知情業內人士，深入解密亦莊謎局。
新聞來源http://個人信貸利率比較低信貸年息bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-02/07472438713.shtml
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