投機投資需求還在徘徊 投資買房還會回來嗎?

??樓市的數據其實沒那麼難看。雖然全年數據還沒出來,但基本可以肯定,2014年是迄今為止銷售面積和銷售額僅次於2013年的第二個高峰。

??根據國傢統計局數據,2014年1-11月,全國商品房銷售面積約10.17億平方米,商品房銷售額約6.45萬億元。預計全年商品房銷售面積接近12億平方米,商品房銷售額7.6萬億元左右。雖然同比均下降8%左右,但這在歷史上仍然是個好收成。

??從房企表現來看,銷售額排名前20的房企,雖然部分企業沒有完成年初制定的目標,但都實現瞭正增長,而且平均增幅要遠遠超過全國房地產投資增幅。排名前50的房企裡,有些還實現瞭30%甚至更高的增長。

??政策方面,住建部部署今年工作隻字不提“房地產調控”,而房地產信貸即使不會更寬松,也絕不會更緊。

??但為什麼主流房企普遍車貸宜蘭宜蘭車貸對2015年樓市不是那麼樂觀?

??最突出的現象是商品房庫存大增。從去年前11月的增長態勢推導,全年商品房庫存面積超過6.1億平方米已成定局。對各傢房企來說,比庫存總量更致命的,是去化率的下降。去化率達到60%,就算是非常優秀的企業,估計全國隻有20傢左右。

??雖然去年三季度成交有所好轉,但庫存壓頂,去化緩慢,地產商都懸著一顆心。也因此,他們都有意放慢瞭新建項目的開發速度,導致全年新開工面積的下滑幅度要大於銷售面積。施工面積的增速也大為放緩。這當然有助於緩解供求壓力。

??新增供應在減緩,但有些供應卻是箭在弦上,強按不住。何況現已形成的庫存已經很麻煩瞭。成交的改善,隻有寄希望於需求的增長。二三線城市限購普遍取消,央行9.30信貸新政,都是在需求端發力,以期穩住脆弱的住房消費不至於下滑過快。

??住房剛性需求,是支撐房地產市場的基礎因素。雖然也有部分剛性需求會延後,但總體而言是相對穩定的,否則就不是“剛性”瞭。改善性需求的彈性較大,提前或延後都是可能的。央行將還貸後購買第二套住房視為首套,將積極推動改善性需求提前入市。去年四季度的成交增長,應該是改善性需求拉動的結果。

??雖然有個別地產商去年底宣稱要漲價,但明眼人看得出來,它們不過是營銷手段故技重施,想嚇唬購房者趕緊動手。新年還沒看到幾個地產商真正敢漲價。你再牛皮烘烘也得看大勢不是。北京萬科有個項目還在皇城邊上呢,也是慢慢賣不著急。

??每年因為結婚、拆遷而買房的剛性需求,以小換大、以舊換新、人口增加而發生的改善性需求,會有波動,但不至於對樓市形成激烈的影響。供求層面,對成交量和價格有決定性影響的因素,是投資投機性需求。

??任志強認為,買房就是消費,把它視為投資需求是很可笑的事。我倒覺得這沒啥可爭論的,我個人理解,投資投機需求是指傢庭第三套房以上的需求,如果你非要把它歸為消費,那購買第三套以上住房就是奢侈消費。

??如同北京實行梯度電價,年購電量超過2880度就算奢侈消費。憑什麼說用2881度電就是奢侈消費?因為需要設立一個標準,劃一條線。一個傢庭有兩新北市急汽車貸款套房,應該能夠滿足基本需求,再不夠,成年人可以分戶,再買兩套。

??話說回來,放松限購、限貸後,樓市沒有恢復到增長的軌道,就是投機投資需求還在徘徊。除瞭5個城市限購,其他城市你想買幾套都可以。但是,往年那種動輒團購半個單元的現象不復出現,身邊朋友想去外地城市買房,問完一堆問題仍然猶豫不決。

??因為,房價大漲、低成本買房的時代,已經飄過你的身旁。即使央行現在支持改善性需求,但對奢侈性或者說投資性住房需求,仍設定瞭較高的信貸門檻。哪怕如任志強所說,今年9月房價將恢復上漲,但漲幅也是有限的。

??房價漲幅有限,信貸低杠桿,投資買房的魅力必然大減。而第三套以上住房,如果算作奢侈消費,就應該收取一定的奢侈稅;如果算作投資,其收益也應繳納一定的所得稅——這恐怕是任何成熟經濟體的通行房貸第2順位年息缺錢急用哪裡借錢做法。以此觀之,焉能不謹慎。

??燕子飛去還復回,投資需求會不會回來,何時回來,卻頗費思量。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/16375961772960032538774.shtml


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