從限購到全面限售 京高端樓盤有喜有憂
新浪樂居訊 京高端住宅市場供應再次為房價高漲累及。
就在業內對"京七條"之後高端限購或被取消紛紛猜測之際，北京上周末傳出的"今年4萬以上項目不再審批"的消息再度將高端市場推到輿論的風口浪尖。市場反饋有人歡喜有人愁。首創置業在CBD核心地段的高端項目禧瑞都樓王產品"天禧"首度推出後，受到市場熱捧，提前完成年度預算計劃，但在新消息刺激下，決定再加推一部分400平方米的主力戶型產品。
供應遭截流 在售豪宅被"保護"
三中全會召開在即，北京房價漲幅居高不下的壓力日增，業內傳出11月1日北京市住建委召集瞭在京的40多傢高價地開發商開會，會上傳達今年對於高價地項目以及售價在4萬元/平米以上的項目，一律不再發預售許可證。同時對接下來兩個月的房價進行嚴密監控，年底前漲價項目一律不批，前期上市的項目控制價格漲幅不高於10%。這也是今年6月份相關政府部門對高端住宅市場執行嚴格審批制度之後，對高端住宅供應再次行政幹預。
"這個規定將直接導致之前計劃年底入市的中赫萬柳地王項目、泰禾北京院子、中糧孫河項目等一批高端住宅的推盤計劃被擱淺，從而導致部分高端需求的積累，明年將成為高端項目的土地信貸貸款全省皆可處理集中釋放期。"亞豪機構市場總監郭毅表示。
"高端客戶的成交周期本來就比較長，頂級豪宅的成交周期則能達到6個月到一年，而且高端客戶的置業需求主要是升級改善，隻有少部分會比較迫切，他們考慮更多的是產品的戶型、配套設施等要求，如果在售項目中沒有能滿足需求的，則他們還是會選擇等待。所以，對於目前市場上那些產品和配套等條件俱佳的高端項目來說，可以趁此機會攬客。"郭毅說。
顯然，已經獲得銷售許可證的在售項目有望成為此次高端供應截流的受益者。禧瑞都·天禧銷售負責人告訴記者，該項目是僅有57套房子的樓王級產品，套均面積約400平米左右，不僅與國傢級公園帶為鄰，而且采取半閉合庭院規劃，擁有CBD區域罕有的私傢園林景觀，地段和規劃決定瞭產品的宜居性與投資價值。所以，項目首批房源推出即被搶購。據瞭解，禧瑞都·天禧目前意向客戶積累已遠超預期，為明年後續的推盤計劃打下基礎。
建委的決定讓那些正在辦理銷售許可證和準備辦理的項目遭遇"當頭一棒"，尤其隸屬上市企業的，因為已經把貨量計入可銷售產品，預估瞭銷售收入，肯定會對任務指標的實現產生影響。
市場需求旺盛 限制性調控不長久
不過，建委的行政控制手段也沒引起市場的軒然大波。
"這隻是政府為瞭完成全年房價控制目標而采取的權宜之計，持續時間不會太久蘆竹房屋汽車貸款，而且隨著'京七條'的推進，高端市場放開限購應該也是大勢所趨。"一業內人士分析。
事實上，盡管今年以來，政府采用瞭利用房屋增貸整合債務降低月付金《貸款經理人評論》限購限價等多種組合拳來調控樓市，對於更容易產生投資投機性購買行為的高端市場設置瞭諸多限制性條件，然而從成交數據來看，市場行情並未受到太大影響。
據統計，今年9月，北京在售的56個報價5萬元以上的公寓豪宅項目的平均報價繼續呈上揚趨勢，達到78408元/平方米，實現瞭過去6個月的連漲。在實際成交價格上，9月公寓豪宅平均成交價格雖然環比下滑，但仍然達到瞭54526元/平方米。與今年1月相比，北京公寓豪宅整體市場的平均報價與實際成交價都實現瞭11%的大幅上漲。豪宅價格持續上漲，但成交量仍居高不下。數據顯示，9月，北京在售56個報價5萬元以上的公寓豪宅項目共有31個項目實現成交，成交套數307套，成交面積5萬平方米，環比分別上漲60%、13%。主力戶型面積在400平方米以上、套均總價在5000萬元左右的禧瑞都·天禧推出的房源銷售火爆，農展館地王一出，包括該項目在內的京城高端項目價格幾乎全部再度拉升。
"在嚴格的限購條件下，高端人群手中的'房票'非常有限，加之經濟、政策等因素的綜合影響，高端置業往往向終極置業和傢產傳承方向考慮，他們一方面會考慮住宅的宜居性，另一方面也會對物業的保值增值性能做嚴格考量。因此，城市核心地段、宜居、有稀缺性的產品就備受青睞。"禧瑞都·天禧負責人分析。
一位接近政策制定者的人士判斷，十八屆三中全會之後高端市場的控制將會逐漸放開，回歸市場化和企業自主定價，政府對高端市場的調控將主要以稅收形式為主。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-12/14592491802.shtml
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